Loi Girardin · guide

Girardin, loi Jeanbrun ou PER : lequel choisir en 2026 ?

Trois façons très différentes de réduire ses impôts : un gain immédiat sans patrimoine, un logement amorti sur la durée, ou un capital retraite. Le comparatif pour choisir selon votre profil.

3 dispositifs, 3 philosophies différentes

Beaucoup de contribuables pensent que ces trois outils sont interchangeables. Ce n'est pas le cas. La loi Girardin, la loi Jeanbrun (statut du bailleur privé, qui a remplacé le Pinel en 2026) et le PER (Plan d'épargne retraite) répondent à des objectifs différents, avec des durées d'engagement, des risques et des avantages qui n'ont rien à voir.

Girardin = investissement productif ou immobilier en Outre-mer, réduction d'impôt « one-shot » dès l'année suivante, sans crédit ni gestion.
Loi Jeanbrun = investissement locatif neuf loué nu, amortissement du logement déduit des loyers pendant toute la durée de location, avec crédit possible.
PER = épargne retraite, versements déduits du revenu imposable, argent bloqué jusqu'à la retraite.

Tableau comparatif

Critère	Girardin	Loi Jeanbrun	PER
Nature	Investissement Outre-mer	Logement neuf loué nu	Épargne financière
Avantage fiscal	Réduction d'impôt	Amortissement déduit des loyers	Déduction du revenu imposable
Durée d'engagement	5 ans, sans gestion	9 ans minimum	Jusqu'à la retraite
Besoin de crédit ?	Non	Souvent oui	Non
Plafond	Plafond spécifique Outre-mer de 18 000 €	8 000 à 12 000 € d'amortissement par an, hors plafond des niches	10 % des revenus professionnels
Patrimoine constitué	Aucun	Un logement	Un capital retraite
Profil idéal	IR > 2 500 €	TMI ≥ 30 %	Tous profils imposés

La loi Jeanbrun : l'investissement locatif long terme

Depuis la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé permet d'amortir un logement neuf loué nu : chaque année, 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix sont déduits de vos loyers, selon le niveau de loyer pratiqué, dans la limite de 8 000 € à 12 000 € par an. Les loyers deviennent peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.

Avantages de la loi Jeanbrun

Construction d'un patrimoine immobilier tangible
Possibilité de financer à crédit (effet de levier)
Revenus locatifs peu imposés grâce à l'amortissement
Pas de plafonnement des niches fiscales : c'est une déduction, pas une réduction d'impôt

Inconvénients de la loi Jeanbrun

Engagement long : 9 ans minimum de location nue
Loyers et ressources des locataires plafonnés
Risques locatifs : vacance, impayés, travaux
Amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente

Pour aller plus loin : la loi Jeanbrun en détail et notre simulateur LLI + Jeanbrun.

Le PER : préparer sa retraite tout en défiscalisant

Le Plan d'épargne retraite, issu de la loi Pacte, permet de déduire les versements de son revenu imposable dans la limite de 10 % des revenus professionnels. L'argent est investi en unités de compte ou fonds en euros, et reste bloqué jusqu'à la retraite (sauf cas de déblocage anticipé : achat de la résidence principale, invalidité, décès du conjoint…).

Avantages du PER

Déduction fiscale proportionnelle à votre TMI
Constitution d'un capital retraite
Versements libres

Inconvénients du PER

Capital bloqué longtemps
Sortie imposable (rente ou capital)
Rendement dépendant des marchés financiers, avec un risque de perte en capital sur les unités de compte
Frais de gestion parfois élevés

La loi Girardin : le one-shot

La loi Girardin permet d'obtenir une réduction d'impôt supérieure à la somme investie. Vous versez environ 84 % de votre impôt (votre IR ÷ 1,19) dans une société de portage, et l'année suivante votre impôt est réduit du montant visé : soit un gain net de l'ordre de 15 à 19 % de l'apport, selon la date de souscription et l'opération.

Avantages de la loi Girardin

Gain fiscal dès l'année suivante
Aucune gestion : pas de locataire, pas de crédit
Plafond spécifique Outre-mer de 18 000 €, au-delà des 10 000 € des niches classiques
Sortie automatique au bout de 5 ans
Soutien à l'économie des territoires d'Outre-mer

Inconvénients de la loi Girardin

Aucun patrimoine constitué : la somme investie n'est pas récupérée, la valeur réside dans le gain fiscal
Risque de reprise fiscale si les conditions ne sont pas respectées
Responsabilité d'associé de SNC en Girardin industriel, à couvrir par une garantie de bonne fin (G3F)
Intéressant seulement au-delà de 2 500 € d'impôt annuel

Lequel choisir selon votre profil ?

Chef d'entreprise ou profession libérale, IR > 10 000 €

Girardin + PER est souvent une bonne combinaison : le Girardin pour un gain fiscal immédiat, le PER pour lisser la fiscalité pendant les années de forte activité et préparer la retraite.

Actif de 30 à 45 ans, TMI de 30 à 41 %

Loi Jeanbrun ou PER : vous avez le temps de construire un patrimoine immobilier ou un capital retraite. Le Girardin complète si votre impôt dépasse 5 000 €.

Vous voulez construire un patrimoine immobilier

Loi Jeanbrun ou LMNP, selon que vous préférez louer nu ou meublé. Le Girardin peut compléter pour absorber les « pointes » d'imposition.

Retraité avec une fiscalité significative

Girardin : pas de nouvel engagement long, pas de crédit, un gain fiscal dès l'année suivante.

Peut-on combiner Girardin, loi Jeanbrun et PER ?

Oui, et c'est souvent pertinent : chaque dispositif occupe une « case fiscale » différente.

Le PER réduit le revenu imposable en amont (déduction).
La loi Jeanbrun réduit l'impôt sur les loyers, sans entrer dans le plafonnement des niches fiscales.
Le Girardin utilise le plafond spécifique Outre-mer de 18 000 €.

Votre conseiller du Cabinet BHB calibre l'équilibre selon votre situation : ordre de priorité, montants et calendrier dans l'année.