Questions d’investisseurs
Les réponses, sans détour.
Chaque réponse est courte, chiffrée et datée.
Le LMNP rend peu imposés les loyers d’un logement meublé, souvent en résidence gérée ; la loi Jeanbrun permet d’amortir un logement loué nu, avec des …
Lire la réponse →LMNP 2027 : le plafonnement de l’amortissement à 7 000 € est-il abandonné ?Pas définitivement. Le 30 octobre 2026, les députés ont supprimé tout le volet LMNP de l’article 7 du projet de budget 2027 : le plafond de 2,5 % et 7…
Lire la réponse →Malraux : quel est le plafond en 2026 ?La réduction Malraux est de 22 % ou 30 % des travaux, retenus dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, soit jusqu’à 120 000 € de ré…
Lire la réponse →Que se passe-t-il si l’exploitant d’une résidence fait faillite ?Le bail commercial est le plus souvent repris par un autre exploitant ou renégocié, parfois avec une baisse de loyer. C’est pourquoi la solidité finan…
Lire la réponse →Déficit foncier : comment fonctionne le plafond de 10 700 € ?Le déficit créé par les charges (hors intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent se reporte sur l…
Lire la réponse →Girardin : combien puis-je réduire mon impôt ?La réduction Girardin industriel est obtenue l’année suivant l’investissement, dans la limite du plafonnement global des niches fiscales, porté à 18 0…
Lire la réponse →Peut-on investir en LMNP sans apport ?Oui, c’est fréquent : les banques retiennent généralement une partie des loyers futurs (souvent autour de 70 %) dans le calcul de votre capacité d’emp…
Lire la réponse →Combien rapporte un EHPAD en LMNP ?Sur les 450 lots d’EHPAD de notre sélection, le rendement annoncé par les vendeurs se situe le plus souvent entre 5,13 % et 7,24 % par an (médiane 6,0…
Lire la réponse →Jusqu’à quand peut-on investir en Denormandie ?La loi Denormandie est ouverte jusqu’au 31 décembre 2027, avec une réduction de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location.…
Lire la réponse →Monuments historiques : y a-t-il un plafond ?Non : les travaux sur un immeuble classé ou inscrit sont déductibles du revenu global sans plafond et hors plafonnement des niches fiscales, en contre…
Lire la réponse →Qu’est-ce que le plafonnement global des niches fiscales ?Les réductions et crédits d’impôt d’un foyer sont limités à 10 000 € par an, porté à 18 000 € pour certains investissements outre-mer (dont le Girardi…
Lire la réponse →Pourquoi investir en résidence étudiante en 2026 ?Les résidences étudiantes cumulent une demande locative structurelle et deux avantages fiscaux : elles échappent depuis 2025 à la réintégration des am…
Lire la réponse →LMNP : micro-BIC ou régime réel ?Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique aux loyers d’un meublé de longue durée. Au régime réel, vous déduisez les charges réelles e…
Lire la réponse →Jusqu’à quel montant de loyers reste-t-on LMNP ?Vous restez loueur meublé non professionnel tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieure…
Lire la réponse →Peut-on récupérer la TVA en LMNP ?Oui, dans une résidence avec services (affaires, tourisme, seniors, EHPAD…) quand l’exploitant fournit des services para-hôteliers : le prix est alors…
Lire la réponse →LMNP : les amortissements sont-ils réintégrés à la revente ?Oui, depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes à partir du 15 février 2025 : les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.…
Lire la réponse →Sur combien d’années amortit-on un bien en LMNP ?Le bien est amorti par composants : le gros œuvre sur 40 à 50 ans environ, les équipements et la toiture sur 15 à 25 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans. …
Lire la réponse →Doit-on payer la CFE en LMNP ?En principe oui : la cotisation foncière des entreprises est due par les loueurs en meublé, avec une exonération la première année d’activité. Son mon…
Lire la réponse →Faut-il un expert-comptable en LMNP ?Ce n’est pas obligatoire, mais c’est fortement conseillé au régime réel : la déclaration (liasse 2031) et le calcul des amortissements sont techniques…
Lire la réponse →Combien rapporte une résidence seniors en LMNP ?Sur les 608 lots de résidences seniors de notre sélection, le rendement annoncé par les vendeurs se situe le plus souvent entre 4,01 % et 5,56 % par a…
Lire la réponse →Combien rapporte une résidence étudiante en LMNP ?Sur les 3 008 lots de résidences étudiantes de notre sélection, le rendement annoncé par les vendeurs se situe le plus souvent entre 3,60 % et 5,41 % …
Lire la réponse →Combien rapporte une résidence d’affaires en LMNP ?Sur les 460 lots de résidences d’affaires de notre sélection, le rendement annoncé par les vendeurs se situe le plus souvent entre 4,98 % et 7,66 % pa…
Lire la réponse →Combien rapporte une résidence de tourisme en LMNP ?Sur les 746 lots de résidences de tourisme de notre sélection, le rendement annoncé par les vendeurs se situe le plus souvent entre 4,26 % et 6,89 % p…
Lire la réponse →Acheter un LMNP en revente : bonne idée ?Souvent oui : le prix est en général plus bas que dans le neuf, les loyers sont perçus dès l’achat et l’historique de la résidence est connu. Il faut …
Lire la réponse →Que se passe-t-il à la fin du bail commercial ?Le bail est le plus souvent renouvelé avec l’exploitant, parfois après renégociation du loyer. Si le propriétaire refuse le renouvellement sans motif …
Lire la réponse →Le LMNP est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ?Non : l’amortissement en LMNP est une charge déductible, pas une réduction d’impôt. Il n’entre pas dans le plafond global de 10 000 €.…
Lire la réponse →Quels loyers pratiquer en loi Jeanbrun ?Trois niveaux sont possibles : intermédiaire (plafonds du LLI et de l’ancien Pinel), social et très social (niveaux Loc 2 et Loc 3 de Loc’Avantages). …
Lire la réponse →Loi Jeanbrun dans l’ancien : le seuil de 30 % de travaux va-t-il baisser ?Pas encore. Aujourd’hui, un logement ancien n’est éligible qu’avec une rénovation lourde représentant au moins 30 % du prix d’achat : 90 000 € de trav…
Lire la réponse →Combien de temps faut-il louer en loi Jeanbrun ?Au moins 9 ans, en location nue, comme résidence principale du locataire. La location doit commencer dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’achat.…
Lire la réponse →Peut-on investir en loi Jeanbrun via une SCI à l’IS ?Non : la loi Jeanbrun est réservée aux particuliers et aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. La SCI à l’impôt sur le revenu est éligib…
Lire la réponse →Peut-on louer à ses enfants en loi Jeanbrun ?Non : la location à un membre du foyer fiscal, à un parent ou allié jusqu’au 2e degré, ou à un associé de la société propriétaire, est exclue.…
Lire la réponse →Jusqu’à quand peut-on investir en loi Jeanbrun ?Le dispositif s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C’est la date de l’acte de vente qui compte, pas celle …
Lire la réponse →Une maison individuelle est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?Pas aujourd’hui : le logement doit se trouver dans un immeuble collectif, dans le neuf comme dans l’ancien. Deux textes en discussion au Parlement ouv…
Lire la réponse →La loi Jeanbrun entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?Non : la loi Jeanbrun repose sur un amortissement déduit des loyers, pas sur une réduction d’impôt. Elle n’entre pas dans le plafond global de 10 000 …
Lire la réponse →Que se passe-t-il à la revente d’un bien Jeanbrun ?Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d’achat retenu est diminué du montant amorti. Les abattements pou…
Lire la réponse →Dans quelles villes investir en LLI ?Le logement doit se situer en zone A bis, A ou B1, ou dans certains territoires prioritaires (opérations de revitalisation, réindustrialisation…), à l…
Lire la réponse →Peut-on revendre un logement LLI avant 20 ans ?Oui, mais une revente avant la 11e année entraîne en principe le paiement d’un complément de TVA. À partir de la 11e année, ce complément n’est plus d…
Lire la réponse →LLI : y a-t-il un avantage sur la taxe foncière ?L’avantage prend la forme d’une créance d’impôt sur les sociétés égale à la taxe foncière, jusqu’à 20 ans : il concerne les sociétés à l’IS. En SCI à …
Lire la réponse →SCI à l’IR ou à l’IS pour investir ?À l’IR, la SCI est transparente : les associés sont imposés sur les loyers et peuvent utiliser la loi Jeanbrun. À l’IS, la SCI amortit le bien et paie…
Lire la réponse →Emprunter en SCI coûte-t-il plus cher ?Souvent un peu : les banques appliquent en général 0,10 à 0,50 point de plus qu’en nom propre, et demandent la caution des associés.…
Lire la réponse →Déficit foncier : combien de temps faut-il louer ?Le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation du déficit sur le revenu global. Sinon, l’avantage est r…
Lire la réponse →Le plafond de 21 400 € du déficit foncier existe-t-il encore ?Oui, pour les travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G : le plafond est doublé à 21 400 €. Ce doublement a …
Lire la réponse →Peut-on faire du déficit foncier au micro-foncier ?Non : il faut être au régime réel, qui permet de déduire les charges réelles. L’option pour le réel engage pendant 3 ans.…
Lire la réponse →Les intérêts d’emprunt créent-ils un déficit sur le revenu global ?Non : la part du déficit qui provient des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Seules les autres charg…
Lire la réponse →Malraux : combien de temps faut-il louer ?Neuf ans, en location nue, comme résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant la fin des travaux.…
Lire la réponse →Malraux ou Monuments historiques : que choisir ?Le Malraux donne une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des travaux, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans. Les Monuments historiques permettent de déduire l…
Lire la réponse →Monuments historiques : combien de temps garder le bien ?Au moins 15 ans à compter de l’achat. Une revente plus tôt entraîne la reprise des avantages fiscaux obtenus.…
Lire la réponse →Faut-il louer un monument historique ?Non, ce n’est pas obligatoire. Si le bien est loué, les travaux et charges sont déductibles à 100 %. S’il est occupé par le propriétaire, la déduction…
Lire la réponse →Denormandie : quel montant de travaux ?Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. La réduction porte sur le prix total, travaux compris, dans la limite de 3…
Lire la réponse →Quelle décote en nue-propriété ?La décote correspond à la valeur de l’usufruit cédé pour 15 à 20 ans, le plus souvent à un bailleur social. Elle se situe souvent entre 30 et 45 % de …
Lire la réponse →La nue-propriété entre-t-elle dans l’IFI ?Non, dans le cas d’un usufruit cédé à un bailleur social : c’est l’usufruitier qui déclare le bien pendant le démembrement. Le nu-propriétaire n’a rie…
Lire la réponse →Que se passe-t-il à la fin d’une nue-propriété ?Vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans frais ni impôt. Vous pouvez alors habiter le bien, le louer ou le vendre.…
Lire la réponse →Le Girardin industriel est-il risqué ?Le principal risque est fiscal : si le matériel n’est pas exploité 5 ans, la réduction peut être reprise. La somme investie n’est pas récupérée : c’es…
Lire la réponse →Quand investir en Girardin industriel ?Avant le 31 décembre, pour réduire l’impôt payé l’année suivante. Les meilleures opérations partent souvent dès l’automne.…
Lire la réponse →À partir de quelle tranche d’imposition défiscaliser ?En général à partir de 30 % : l’avantage fiscal compense alors réellement les contraintes du dispositif. En dessous, le LMNP est souvent plus adapté, …
Lire la réponse →Quel taux d’endettement maximum pour un crédit immobilier ?35 % des revenus, assurance comprise, sur 25 ans maximum (27 ans dans le neuf avec un différé). Ce sont les règles du Haut Conseil de stabilité financ…
Lire la réponse →Qu’est-ce que l’effort d’épargne d’un investissement locatif ?C’est la somme que vous ajoutez chaque mois : mensualité de crédit et charges, moins les loyers et l’économie d’impôt. C’est le vrai coût mensuel de v…
Lire la réponse →Un investissement locatif entre-t-il dans l’IFI ?Oui, si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Le capital restant dû de vos crédits immobiliers est déductible.…
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