Budget 2027 · Publié le 31 octobre 2026 · mis à jour le 2 novembre 2026
LMNP en résidence seniors ou en EHPAD : ce que le budget 2027 change, et ce qu’il ne change pas
Le 30 octobre 2026, les députés ont supprimé tout le volet LMNP de l’article 7, y compris la fin du report des amortissements qui visait aussi les résidences seniors et les EHPAD. Si cette suppression est confirmée, rien ne change pour ces résidences. Le Sénat peut encore rétablir le texte initial, analysé ci-dessous.
Dans le projet de budget 2027, les résidences seniors (personnes de plus de 65 ans) et les EHPAD échappent au plafonnement de l’amortissement LMNP à 2,5 % et 7 000 € par an. Mais, à la lettre du texte déposé, la fin du report des amortissements non déduits les concernerait aussi. Elles restent aussi exclues, depuis 2025, de la réintégration des amortissements dans la plus-value. Rien n’est voté au 31 octobre 2026.
Ce qui ne change pas : l’amortissement complet
L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 plafonne l’amortissement en LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer. Il prévoit une exception pour les résidences réservées aux personnes de plus de 65 ans, les EHPAD et les établissements de soins de longue durée. Les résidences étudiantes sont dans le même cas.
Dans ces résidences, vous pourriez donc continuer à amortir les murs sur leur durée normale, sans plafond annuel.
Ce qui change : le report des amortissements
Aujourd’hui, l’amortissement qui dépasse les loyers d’une année est reporté sans limite de durée. Le texte déposé supprime ce report pour les exercices clos à partir de 2027 : l’excédent serait perdu.
Cette règle viserait, à la lettre du texte, toutes les locations meublées non professionnelles, y compris en résidence seniors ou en EHPAD. Certains sites affirment le contraire : nous suivons la rédaction actuelle de l’article 7.
Le stock reporté au 31 décembre 2026 resterait déductible jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant chaque année.
Concrètement, qu’est-ce que ça change pour vous ?
L’amortissement ne peut pas créer de déficit : il ramène au mieux le résultat à zéro. En pratique, l’effet dépend de l’équilibre entre loyers et amortissement.
- Si vos loyers couvrent chaque année l’amortissement, la fin du report change peu de chose.
- Si l’amortissement dépasse souvent les loyers (bien cher, loyer faible, gros travaux), une partie serait perdue.
Un bilan au cas par cas est utile avant d’acheter, surtout pour un premier investissement financé à crédit.
Et à la revente ?
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD sont exclues de cette règle. C’est un avantage réel par rapport au meublé classique.
Seniors ou EHPAD : quelle différence ?
| Résidence seniors | EHPAD | |
|---|---|---|
| Occupants | Retraités autonomes | Personnes âgées dépendantes |
| Exploitant | Gestionnaire privé, bail commercial | Groupe agréé, bail commercial |
| Point clé | Taux de remplissage de la résidence | Autorisation et solidité du groupe |
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Les risques à connaître
Votre loyer dépend de l’exploitant : en cas de difficulté, il peut être renégocié à la baisse (voir que se passe-t-il si l’exploitant fait faillite). Le renouvellement du bail commercial, la revente parfois longue et la perte en capital sont les autres risques. L’avantage fiscal n’est jamais garanti et le texte peut encore évoluer : nous mettrons cette page à jour après chaque vote.
Questions fréquentes
Le budget 2027 plafonne-t-il l’amortissement LMNP en EHPAD ?
Non, dans le texte déposé : les EHPAD, les résidences pour personnes de plus de 65 ans et les établissements de soins de longue durée sont exclus du plafond de 2,5 % et 7 000 € par an.
La fin du report des amortissements concerne-t-elle les résidences seniors ?
À la lettre du texte déposé, oui : la suppression du report viserait toutes les locations meublées non professionnelles, y compris ces résidences. Le texte n’est pas voté au 31 octobre 2026.
Les amortissements sont-ils réintégrés dans la plus-value en EHPAD ?
Non. Depuis la loi de finances pour 2025, les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD sont exclues de cette réintégration.
Publié le 31 octobre 2026 · mis à jour le 2 novembre 2026. Sources : Valority, « LMNP 2027 », mise à jour du 26 octobre 2026 ; LégiFiscal, « PLF 2027 : l’amortissement en LMNP plafonné », 2 octobre 2026 ; Indy, « PLF 2027 : ce qui pourrait changer pour les LMNP » ; Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 ; projet de loi de finances pour 2027 n° 3210, article 7. Informations générales, ne constituant pas un conseil personnalisé.
