Transmission · Publié le 11 novembre 2026
Transmettre son patrimoine avec un monument historique : ce que prévoit la loi
Un monument historique peut être transmis sans droits de succession ni de donation, à des conditions strictes : les héritiers signent une convention à durée indéterminée qui organise l’ouverture au public, l’entretien du monument et le maintien des meubles (article 795 A du CGI). Pour un lot dans un immeuble en copropriété, ces conditions sont difficiles à réunir. En revanche, une donation ou une succession ne remet pas en cause les déductions déjà obtenues si les héritiers reprennent l’engagement de conservation.
Quelle exonération prévoit la loi ?
L’article 795 A du code général des impôts exonère de droits de donation et de succession les immeubles classés ou inscrits monuments historiques « pour l’essentiel », ainsi que les meubles qui en sont le complément historique ou artistique. En contrepartie, les héritiers, donataires ou légataires signent avec l’État une convention à durée indéterminée, sur un modèle fixé par décret en 2023 :
- l’accès du public au monument, selon des modalités définies ;
- l’entretien de l’immeuble ;
- le maintien sur place des meubles exonérés.
Que se passe-t-il si la convention n’est pas respectée ?
Les droits deviennent exigibles, calculés sur la valeur au jour du manquement si elle est supérieure à la valeur déclarée, avec des intérêts de retard. C’est le cas en cas de vente de tout ou partie des biens, de retrait des meubles, ou de non-respect des engagements d’ouverture et d’entretien.
Les parts de société et le démembrement sont-ils concernés ?
Oui, sous conditions. Les parts d’une société civile familiale qui détient un monument ouvert au public peuvent être exonérées, si elles sont détenues depuis plus de deux ans et conservées cinq ans. L’administration admet aussi l’exonération pour la transmission de droits démembrés, nue-propriété ou usufruit.
Un lot dans un immeuble en copropriété est-il concerné ?
Le dispositif est pensé pour un monument transmis dans son ensemble, ouvert au public. Pour un appartement dans un immeuble divisé, l’ouverture au public et la convention sont difficiles à mettre en place : il faut l’étudier avec un notaire avant de compter dessus.
Que devient l’engagement de 15 ans en cas de transmission ?
| Situation | Conséquence fiscale |
|---|---|
| Décès du propriétaire avant 15 ans | Pas de reprise des déductions |
| Donation ou succession, les héritiers reprennent l’engagement | Pas de reprise ; ils le poursuivent pour la durée restante |
| Vente avant 15 ans | Revenu majoré du tiers des charges déduites, pendant 3 ans |
| Convention de l’article 795 A signée | Pas de droits de donation ni de succession sur les biens visés |
| Impôt sur la fortune immobilière | Aucune exonération propre aux monuments historiques |
Pour le fonctionnement de la déduction : le guide complet du monument historique et la durée de conservation.
Et le budget 2027 ?
Le projet du Gouvernement ne modifie pas l’article 795 A. En octobre 2026, un amendement qui voulait limiter la durée de la convention a été rejeté en commission à l’Assemblée. Le texte est désormais examiné par le Sénat.
Les points de vigilance
Une exonération de droits suppose une gestion de long terme : ouverture au public, entretien, coût des travaux à la charge de la famille. Elle se prépare avec un notaire, en amont. Le monument reste un bien peu liquide, dont la valeur peut baisser. Si vous visez surtout la réduction d’impôt de votre vivant, un lot de monument historique en copropriété ou un Malraux restent plus simples : ils se transmettront alors aux conditions habituelles. Nous vous aidons à replacer ce choix dans votre bilan patrimonial.
Questions fréquentes
Un monument historique est-il exonéré de droits de succession ?
Oui, sous conditions : les héritiers doivent signer avec l’État une convention à durée indéterminée qui organise l’ouverture au public, l’entretien et le maintien des meubles (article 795 A du CGI).
Que se passe-t-il si un héritier vend le monument exonéré ?
La convention est rompue : les droits de succession deviennent exigibles, avec des intérêts de retard.
L’engagement de conservation de 15 ans s’arrête-t-il au décès ?
Le décès n’entraîne pas de reprise des déductions. En cas de donation ou de succession, les héritiers peuvent reprendre l’engagement pour la durée restante.
Un monument historique est-il exonéré d’IFI ?
Non. L’exonération de droits de mutation ne s’applique pas à l’impôt sur la fortune immobilière.
Publié le 11 novembre 2026. Sources : Article 795 A du CGI ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60 (monuments historiques, révision du 6 novembre 2025) ; Article 156 bis du CGI (engagement de conservation) ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-30 (actifs exonérés) ; Demeure Historique, « Projet de loi de finances pour 2027 : mesures fiscales », 9 octobre 2026. Informations générales, ne constituant pas un conseil personnalisé.
