Budget 2027 · Publié le 31 octobre 2026 · mis à jour le 2 novembre 2026
LMNP : acheter avant le 31 décembre 2026 protège-t-il du plafond d’amortissement ?
Le 30 octobre 2026, les députés ont supprimé le plafonnement de l’amortissement LMNP et la fin du report des amortissements. La question d’une protection des achats de 2026 ne se pose donc plus, sauf si le Sénat rétablit la mesure. L’analyse ci-dessous porte sur le texte initial du Gouvernement ; voir « LMNP 2027 : le plafonnement est-il abandonné ? » dans nos questions.
Non, pas dans le texte du gouvernement. Le projet de budget 2027 plafonne l’amortissement LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer, y compris pour les biens achetés avant 2027. Une « clause du grand-père » protégeant les achats de 2026 est proposée par amendement, mais elle n’est pas adoptée. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD restent exclues du plafond. Rien n’est voté au 31 octobre 2026.
Que prévoit le budget 2027 ?
L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, limite l’amortissement des murs en LMNP au régime réel à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, tous biens confondus. Pour un meublé de tourisme, la limite tombe à 1,5 % et 5 000 €.
Le texte supprime aussi le report des amortissements non déduits. Pour les exercices clos à partir de 2027, l’amortissement non utilisé une année serait perdu.
Un achat en décembre 2026 est-il protégé ?
Pas dans la version du gouvernement. Le plafond s’appliquerait dès les revenus 2027, déclarés en 2028, à tous les biens détenus, quelle que soit leur date d’achat.
Un amendement déposé en séance propose d’exclure du plafond les logements achetés au plus tard le 31 décembre 2026. C’est une proposition, pas une règle. Elle doit être votée à l’Assemblée, puis passer le Sénat et la commission mixte paritaire.
Combien perdriez-vous ?
Le plafond porte sur la valeur des murs (le terrain n’est jamais amortissable). Le seuil de 7 000 € est atteint à partir de 280 000 € de valeur amortissable.
| Valeur amortissable des murs | Amortissement maximal (meublé classique) | Meublé de tourisme |
|---|---|---|
| 120 000 € | 3 000 € par an | 1 800 € par an |
| 200 000 € | 5 000 € par an | 3 000 € par an |
| 280 000 € | 7 000 € par an | 4 200 € par an |
| 400 000 € | 7 000 € par an | 5 000 € par an |
Aujourd’hui, les murs s’amortissent le plus souvent sur 25 à 40 ans, soit 2,5 % à 4 % par an. L’écart est donc réel pour les gros patrimoines meublés, plus limité pour un studio.
Qui échappe au plafond ?
- Les résidences étudiantes, les résidences seniors (plus de 65 ans), les EHPAD et les établissements de soins de longue durée.
- Les loueurs au micro-BIC, qui n’amortissent pas, et les loueurs professionnels (LMP).
Le stock d’amortissements reportés au 31 décembre 2026 resterait utilisable jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant chaque année.
Faut-il acheter maintenant ou attendre ?
Acheter dans la précipitation pour « battre » une loi qui n’est pas votée n’a pas de sens. Trois pistes restent solides :
- viser les catégories exclues du plafond : étudiant, seniors, EHPAD ;
- comparer avec la loi Jeanbrun, que le projet ne restreint pas, avec un plafond de 8 000 € à 12 000 € par an ;
- attendre le vote de la partie « recettes », reporté au 3 novembre 2026, pour savoir si la clause du grand-père est retenue.
Comme tout investissement immobilier, le LMNP comporte des risques : perte en capital, vacance locative, revente parfois longue, et une fiscalité qui peut encore changer. Nous mettrons cette page à jour après chaque vote.
Questions fréquentes
Le plafond LMNP de 7 000 € s’applique-t-il aux biens achetés avant 2027 ?
Oui, dans le texte du gouvernement : il viserait tous les biens loués en meublé au régime réel, quelle que soit leur date d’achat. Une clause protégeant les achats faits jusqu’au 31 décembre 2026 est proposée par amendement, sans être adoptée au 31 octobre 2026.
Quand le plafond LMNP s’appliquerait-il ?
Aux exercices clos à partir de 2027, soit les revenus 2027 déclarés au printemps 2028, si la mesure est votée.
Le plafond de 7 000 € est-il par logement ?
Non. Il s’apprécie par foyer fiscal, tous biens loués en meublé confondus.
Quelles résidences échappent au plafonnement de l’amortissement ?
Les résidences étudiantes, les résidences pour personnes de plus de 65 ans, les EHPAD et les établissements de soins de longue durée, dans le texte déposé.
Publié le 31 octobre 2026 · mis à jour le 2 novembre 2026. Sources : LégiFiscal, « PLF 2027 : l’amortissement en LMNP plafonné », 2 octobre 2026 ; Valority, « LMNP 2027 », mise à jour du 26 octobre 2026 ; Fiscalonline, « LMNP dans le PLF 2027 : vers une clause de grand-père ? » ; Projet de loi de finances pour 2027 n° 3210, article 7 (Assemblée nationale). Informations générales, ne constituant pas un conseil personnalisé.
