Calendrier fiscal · Publié le 31 octobre 2026 · mis à jour le 2 novembre 2026
Défiscaliser avant le 31 décembre 2026 alors que le budget 2027 n’est pas voté : quel dispositif choisir ?
Il n’est pas nécessaire d’attendre le budget 2027 pour la plupart des dispositifs : le déficit foncier, la loi Jeanbrun, le Malraux et les Monuments historiques reposent sur des règles déjà votées. Seul le LMNP reste suspendu au vote : les députés ont supprimé le plafonnement prévu, mais le Sénat peut le rétablir. Pour réduire l’impôt sur vos revenus 2026, la dépense doit être payée avant le 31 décembre 2026.
Pourquoi le 31 décembre compte ?
L’impôt que vous paierez en 2027 porte sur vos revenus 2026. Pour qu’un avantage s’applique à ces revenus, la dépense doit en général être effectivement payée en 2026 : travaux réglés, souscription versée. Une simple réservation ne suffit pas.
Qu’est-ce qui est déjà voté, et qu’est-ce qui reste incertain ?
| Dispositif | Déjà voté | Encore incertain |
|---|---|---|
| Déficit foncier | Jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global ; 21 400 € pour une rénovation qui fait passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D, dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 | Pas visé par le projet de budget, à notre connaissance |
| Loi Jeanbrun | Amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf, 8 000 € à 12 000 € par an, achats jusqu’au 31 décembre 2028 | Taux porté à 4 % dans le neuf par un amendement des députés ; seuil de travaux dans l’ancien (projet de loi logement) |
| Malraux | 22 % ou 30 % des travaux, 400 000 € sur 4 ans, hors plafond des niches | Rien dans le projet ; un amendement de plafonnement a été rejeté |
| Monuments historiques | Travaux déductibles sans plafond, conservation 15 ans | Rien dans le projet |
| LMNP | Amortissement au réel sans plafond (règles actuelles) | Plafond de 7 000 € supprimé par les députés le 30 octobre, rétablissable au Sénat |
Faut-il attendre le vote du budget 2027 ?
Pour le déficit foncier, le Malraux ou les Monuments historiques, attendre n’apporte rien : les règles sont connues. Pour le LMNP, le texte définitif ne sera connu qu’en fin de procédure : vote sur l’ensemble à l’Assemblée prévu le 17 novembre, puis Sénat et commission mixte paritaire. Le détail est sur notre page dédiée.
Ne pas attendre ne veut pas dire se précipiter. Un investissement choisi pour l’urgence fiscale est souvent mal choisi.
Que peut-on encore faire jouer sur 2026 ?
- Le déficit foncier, si vous avez déjà des loyers : les travaux payés en 2026 sur un logement loué nu se déduisent de votre revenu global. Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
- Le Malraux et les Monuments historiques : l’avantage porte sur les travaux payés dans l’année, hors plafond de 10 000 € (voir ce que le budget 2027 change pour eux).
- Le Girardin industriel : la réduction joue sur l’impôt de l’année de l’investissement, dans le plafond de 18 000 €. La somme versée n’est pas récupérée.
La loi Jeanbrun et le LMNP sont des choix de long terme : l’amortissement commence avec la location. Un logement acheté sur plan en décembre ne réduira pas l’impôt 2026.
Attention au plafond de 10 000 €
Les réductions d’impôt d’un foyer sont limitées à 10 000 € par an, ou 18 000 € avec le Girardin. Ce qui dépasse est perdu : faites le compte avant de vous engager (voir le plafonnement des niches).
Les risques à connaître
Chaque dispositif impose une durée d’engagement : 3 ans de location après un déficit foncier, 9 ans en Jeanbrun ou en Malraux, 15 ans de conservation en Monuments historiques, 5 ans d’exploitation en Girardin. Si les conditions ne sont pas respectées, l’avantage est repris. L’immobilier comporte aussi un risque de perte en capital et une revente parfois longue. Aucune économie d’impôt n’est garantie.
Questions fréquentes
Faut-il attendre le vote du budget 2027 avant d’investir ?
Pas pour le déficit foncier, la loi Jeanbrun, le Malraux ou les Monuments historiques, dont les règles sont déjà votées. Pour le LMNP, le plafonnement supprimé par les députés le 30 octobre 2026 peut revenir au Sénat : le texte définitif ne sera connu qu’en fin de procédure.
Jusqu’à quand peut-on défiscaliser sur ses revenus 2026 ?
Jusqu’au 31 décembre 2026 : la dépense doit être payée ou la souscription faite avant cette date pour réduire l’impôt sur les revenus 2026, payé en 2027.
Le déficit foncier à 21 400 € existe-t-il encore ?
Oui, pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, payés jusqu’au 31 décembre 2027 sur devis accepté depuis le 5 novembre 2022.
Quels dispositifs immobiliers échappent au plafond de 10 000 € ?
Le Malraux et les Monuments historiques. Le déficit foncier et l’amortissement LMNP ou Jeanbrun ne sont pas des réductions d’impôt et ne sont pas concernés.
Acheter un logement neuf en décembre réduit-il l’impôt de l’année ?
Non, en général. L’amortissement LMNP ou Jeanbrun commence avec la mise en location, donc souvent après la livraison.
Publié le 31 octobre 2026 · mis à jour le 2 novembre 2026. Sources : Service-Public, « Déficit foncier » ; Service-Public, « Dispositif Jeanbrun » ; LégiFiscal, « PLF 2027 : les amendements adoptés les 29 et 30 octobre », 2 novembre 2026 ; France Épargne, « Budget 2027 : le coût du dispositif Malraux ramené à 36 millions d’euros par an », 30 octobre 2026 ; AMORCE, « PLF 2027 : point d’étape sur l’examen du budget à l’Assemblée nationale » ; Articles 31, 156, 199 tervicies, 199 undecies B et 200-0 A du CGI. Informations générales, ne constituant pas un conseil personnalisé.
