LMNP · Publié le 13 novembre 2026
CFE en LMNP : qui paie, combien, et quel lien avec l'amortissement ?
Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit en principe payer la cotisation foncière des entreprises (CFE), même s'il est un simple particulier. Il en est exonéré si ses recettes ne dépassent pas 5 000 €. Au régime réel, la CFE est une charge déductible, contrairement au micro-BIC. Si le plafond d'amortissement de 7 000 € par foyer prévu par le projet de budget 2027 est voté (il ne l'est pas au 13 novembre 2026), les charges réelles comme la CFE compteront davantage dans le calcul de votre résultat imposable.
La CFE concerne-t-elle vraiment un loueur en meublé non professionnel ?
Oui. L'administration considère la location meublée comme une activité professionnelle non salariée. Peu importe que vous soyez un particulier qui loue un seul studio.
Le site impots.gouv.fr le dit clairement : même si vous n'êtes pas une entreprise, vous restez redevable de la CFE. La location nue d'habitation, elle, n'entre pas dans le champ de cette taxe.
La CFE est un impôt local. Elle est due par les personnes qui exercent une activité non salariée de façon habituelle au 1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est voté par la commune ou l'intercommunalité.
Un point souvent oublié concerne les résidences de services (étudiants, seniors, tourisme). Le 8 novembre 2023, l'administration a mis à jour sa doctrine sur les locations meublées. Elle considère désormais que la location d'un local meublé ou équipé relève de la CFE. Cela vise aussi le propriétaire qui loue à l'exploitant de la résidence.
Dans quels cas êtes-vous exonéré de CFE ?
Il existe trois cas principaux à connaître.
- Les petites recettes. Vous êtes exonéré si votre chiffre d'affaires ou vos recettes ne dépassent pas 5 000 €. Le seuil est apprécié sur la période de référence prévue par la loi, en principe l'avant-dernière année.
- La location d'une partie de votre habitation. Le Code général des impôts (article 1459) prévoit deux exonérations de plein droit : la location accidentelle d'une partie de votre logement, et la location d'une partie de votre résidence principale sous conditions.
- L'année du démarrage. La CFE se calcule en fonction de la situation au 1er janvier. Si vous commencez à louer en cours d'année, vous n'êtes en principe pas taxé au titre de cette première année.
Attention : l'exonération de la résidence principale ne vise pas un logement indépendant de votre habitation. Un studio séparé, loué meublé, reste dans le champ de la CFE.
Le seuil de 5 000 € est vite atteint. Un loyer de 420 € par mois suffit à le dépasser sur une année pleine.
Comment se calcule le montant de la CFE ?
La CFE repose sur la valeur locative du bien loué. La commune y applique son taux.
Pour un petit logement, cette valeur locative est souvent faible. C'est alors la cotisation minimum qui s'applique. Sa base est fixée par le conseil municipal, à l'intérieur d'un barème prévu par l'article 1647 D du Code général des impôts. Ce barème dépend de vos recettes.
Résultat : deux studios identiques peuvent payer une CFE très différente selon la ville. Le seul montant fiable est celui de votre avis d'imposition.
Si vos recettes dépassent 152 500 € hors taxes, une autre taxe peut s'ajouter : la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. Elle concerne rarement un investisseur particulier.
Quelles démarches faire, et où trouver votre avis ?
Quand vous débutez, vous devez déposer une déclaration initiale (formulaire 1447-C-SD) auprès du service des impôts des entreprises dont dépend le logement. Elle doit être faite avant le 1er janvier de l'année suivant le début de la location.
En cas de changement (surface, nouveau bien), une déclaration modificative 1447-M-SD est prévue. Selon service-public.fr, elle devait être envoyée au plus tard le 5 mai 2026 pour la CFE 2027.
L'avis de CFE n'est pas envoyé par courrier. Il se consulte dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Vous devez donc créer cet espace, même pour un seul bien. La date limite de paiement figure sur l'avis.
La CFE réduit-elle votre impôt ? Micro-BIC ou régime réel
Tout dépend de votre régime fiscal. C'est là que la CFE rejoint la question de l'amortissement.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| CFE due ? | Oui, au-delà de 5 000 € de recettes | Oui, au-delà de 5 000 € de recettes |
| CFE déductible ? | Non, l'abattement forfaitaire couvre toutes les charges | Oui, comme les autres charges réelles |
| Amortissement du bien ? | Non | Oui, dans les limites prévues par la loi |
Au régime réel, l'ordre de calcul compte. Vous déduisez d'abord les charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, CFE. L'amortissement vient ensuite. Aujourd'hui, il ne peut pas créer de déficit. La part non utilisée est reportée sur les années suivantes.
Tant que l'amortissement suffit à effacer le résultat, la CFE ne change rien à votre impôt de l'année. Elle augmente simplement le stock d'amortissement reporté. Ce point peut changer si le budget 2027 est adopté tel quel.
Le plafond de 7 000 € discuté au Sénat : qu'est-ce qui changerait ?
L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de limiter l'amortissement des locaux en LMNP. Il serait plafonné à 2,5 % par an et à 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, les limites seraient de 1,5 % et 5 000 €. Le projet prévoit aussi de durcir le report des amortissements non déduits.
Au 13 novembre 2026, rien n'est voté. Selon les informations disponibles à cette date, l'Assemblée nationale a rejeté le texte. Le Sénat doit l'examiner à partir du 20 novembre, sur la base de la version initiale qui contient ce plafond. Des aménagements, notamment pour les locations déjà en cours, sont en discussion. La version finale peut donc encore évoluer. Suivez son avancement sur notre page budget 2027.
Si le plafond est voté, l'amortissement effacera moins souvent la totalité du résultat. Chaque euro de charge réelle, CFE comprise, réduira alors directement le revenu imposable.
Exemple chiffré : un appartement meublé au régime réel
Hypothèses au 13 novembre 2026, pour un seul bien et un foyer imposé à 30 %. On laisse de côté le mobilier pour simplifier. Le montant de CFE est une hypothèse : le vôtre dépend de votre commune.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers encaissés (1 400 € par mois) | 16 800 € |
| Intérêts d'emprunt | – 6 000 € |
| Taxe foncière | – 1 500 € |
| Charges de copropriété non récupérables | – 1 200 € |
| Assurance propriétaire | – 200 € |
| CFE (hypothèse) | – 600 € |
| Résultat avant amortissement | 7 300 € |
Le bâti vaut 300 000 €. Amorti sur 30 ans, il donne 10 000 € d'amortissement par an.
Avec les règles actuelles. Vous déduisez 7 300 € d'amortissement. Le résultat imposable tombe à zéro. Les 2 700 € restants sont reportés.
Avec le plafond du projet de loi. L'amortissement est limité à 7 000 € (2,5 % de 300 000 € donnerait 7 500 €, mais le plafond de 7 000 € s'applique). Le résultat imposable devient 300 €.
Et sans la CFE ? Le résultat avant amortissement serait de 7 900 €. Après 7 000 € d'amortissement, il resterait 900 € imposables. La déduction de la CFE réduit donc le revenu imposable de 600 €. Au taux de 30 %, cela représente 180 € d'impôt sur le revenu en moins, plus les prélèvements sociaux.
Cet exemple reste une simulation. Il dépend du texte final et de votre situation.
Que faire avant la fin de l'année 2026 ?
- Vérifiez dans votre espace professionnel si un avis de CFE est disponible, et payez-le dans le délai indiqué.
- Contrôlez que vos recettes de référence dépassent bien 5 000 €. En dessous, vous ne devez pas de CFE.
- Au régime réel, conservez l'avis : la CFE payée est une charge à déclarer.
- Si vous êtes au micro-BIC, comparez avec le réel. La comparaison dépendra du sort du plafond d'amortissement.
Les règles fiscales dépendent de la situation de chacun. Pour savoir si votre investissement meublé reste pertinent avec ou sans plafond, vous pouvez demander un bilan patrimonial offert. Vous trouverez aussi d'autres réponses dans nos questions d'investisseurs et nos solutions immobilières.
Questions fréquentes
Un LMNP qui loue un seul studio doit-il payer la CFE ?
Oui, en principe. La location meublée est considérée comme une activité professionnelle non salariée, même pour un particulier. Vous êtes toutefois exonéré si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €.
La CFE est-elle due la première année de location ?
En principe non. La CFE dépend de la situation au 1er janvier. Si vous commencez à louer en cours d'année, vous n'êtes en principe pas taxé pour cette première année. Une déclaration initiale doit tout de même être déposée avant le 1er janvier suivant.
La CFE est-elle déductible en LMNP ?
Oui au régime réel : c'est une charge déductible des loyers. Non au micro-BIC : l'abattement forfaitaire couvre déjà toutes les charges.
Le plafond d'amortissement LMNP de 7 000 € est-il voté ?
Non, au 13 novembre 2026, il figure à l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027. Le Sénat doit examiner le texte à partir du 20 novembre 2026. La version finale peut encore changer.
Pourquoi le montant de la CFE varie-t-il autant d'une ville à l'autre ?
La commune ou l'intercommunalité vote le taux. Elle fixe aussi la base de la cotisation minimum, dans un barème prévu par la loi. Pour un petit logement, c'est souvent cette cotisation minimum qui s'applique.
Où trouver mon avis de CFE ?
L'avis n'est pas envoyé par courrier. Il se consulte dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Vous devez créer cet espace, même si vous ne louez qu'un seul bien.
Publié le 13 novembre 2026. Sources : impots.gouv.fr – Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE ? (consulté le 13 novembre 2026) ; BOFiP – BOI-IF-CFE-10-30-10-50, locations meublées, exonérations de plein droit (8 novembre 2023) ; Légifrance – Article 1647 D du Code général des impôts, cotisation minimum (consulté le 13 novembre 2026) ; economie.gouv.fr – Tout savoir sur la cotisation foncière des entreprises (2026) ; BOFiP – BOI-IF-CFE-10-20-20-30, activités de location meublée passibles de la CFE (8 novembre 2023). Informations générales, ne constituant pas un conseil personnalisé.