LMNP · Publié le 13 novembre 2026
LMNP ou SCI : que choisir avec le plafond d'amortissement de 7 000 € ?
Le LMNP au réel permet de déduire l'amortissement du bien de vos loyers meublés. Une SCI à l'IR ne le permet pas, alors qu'une SCI à l'IS amortit le bien mais impose les bénéfices deux fois : une fois dans la société, puis chez l'associé quand il les distribue. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de limiter l'amortissement en LMNP à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal. Au 13 novembre 2026, ce plafond n'est pas voté et le texte peut encore changer au Parlement.
LMNP ou SCI : quelle est la vraie différence ?
LMNP et SCI ne sont pas deux choses du même type. Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un statut fiscal : vous louez un logement meublé en votre nom propre. La SCI est une société : elle achète le bien, et vous détenez des parts.
La question utile est donc : comment vos loyers seront-ils imposés, et que se passera-t-il à la revente ? La réponse dépend surtout d'un mot : l'amortissement.
L'amortissement, c'est la déduction chaque année d'une partie du prix du bien, comme s'il s'usait. Il réduit le bénéfice imposable sans que vous sortiez d'argent.
- LMNP au régime réel : vous pouvez amortir le bien et les meubles. C'est ce qui rend souvent les loyers peu ou pas imposés pendant des années.
- SCI à l'impôt sur le revenu (IR) : elle loue en principe nu. Les loyers sont des revenus fonciers. Il n'y a pas d'amortissement dans ce régime de droit commun.
- SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) : elle peut amortir le bien. Mais le bénéfice est taxé dans la société, puis à nouveau chez vous si vous le distribuez.
Attention : une SCI qui loue meublé de façon habituelle exerce une activité commerciale. Elle relève alors en principe de l'IS. « SCI en LMNP » n'existe donc pas : le statut LMNP vise les personnes qui louent en direct.
Que prévoit le budget 2027 pour l'amortissement en LMNP ?
Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Son article 7 modifie l'article 39 C du code général des impôts.
Tel que déposé, il limite l'amortissement déductible des locaux loués meublés par un loueur non professionnel :
- 2,5 % par an de la valeur amortissable, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
- 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme.
Le plafond de 7 000 € s'apprécie par foyer, pas par logement. Si vous avez deux meublés, ils partagent la même enveloppe. Le texte restreint aussi le report des amortissements non déduits.
Au 13 novembre 2026, rien n'est voté. Des amendements ont été déposés à l'Assemblée nationale, par exemple pour sortir du plafond la location meublée de longue durée. La discussion se poursuit au Sénat. La version finale peut encore changer : montant, biens concernés, date d'application. Suivez l'avancée du texte sur notre page budget 2027.
Une SCI permet-elle d'échapper au plafond de 7 000 € ?
Le plafond prévu vise les loueurs en meublé non professionnels. Il ne crée pas d'amortissement pour la SCI à l'IR : celle-ci n'en avait déjà pas.
La SCI à l'IS amortit selon les règles des sociétés. Elle n'est pas le cœur de cible de l'article 7 tel que déposé. Mais passer en SCI à l'IS pour contourner un plafond a un coût :
- le bénéfice est taxé à l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME qui remplissent les conditions, puis 25 % au-delà ;
- l'argent reste dans la société. Pour le percevoir, il faut distribuer des dividendes, qui sont imposés une seconde fois chez vous ;
- à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire après déduction de tous les amortissements, sans abattement pour durée de détention ;
- il faut tenir une comptabilité de société et organiser des assemblées : les frais de gestion sont plus élevés.
Exemple chiffré : un appartement à 400 000 €
Hypothèses au 13 novembre 2026, à titre d'illustration. Vous achetez un appartement à 400 000 €. La part du bâti amortissable est estimée à 340 000 € (le terrain ne s'amortit pas). Les meubles coûtent 15 000 €. Les loyers annuels sont de 18 000 €. Les charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance) sont de 7 000 €. Le résultat avant amortissement est donc de 11 000 €.
| Calcul annuel | LMNP, règles actuelles | LMNP, texte déposé (PLF 2027) | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| Amortissement du bâti (sur 30 ans) | 11 333 € | 2,5 % = 8 500 €, ramené à 7 000 € | 11 333 € |
| Amortissement des meubles (sur 7 ans) | 2 143 € | 2 143 € | 2 143 € |
| Amortissement déduit cette année | 11 000 € (limité au résultat, le reste est reporté) | 9 143 € | 13 476 € |
| Résultat imposable | 0 € | 1 857 € | Déficit de 2 476 €, reportable |
| Impôt de l'année | 0 € | 557 € d'impôt sur le revenu à 30 %, plus les prélèvements sociaux | 0 € d'IS, mais rien n'est versé à l'associé |
Lecture : avec le plafond, le LMNP reste peu imposé dans cet exemple, mais il n'est plus neutre. Notez aussi que l'amortissement en LMNP ne peut jamais créer de déficit : il est limité au résultat.
Sur un bien plus petit, le plafond peut ne rien changer. À 2,5 %, il ne joue qu'au-delà de 280 000 € de bâti amortissable pour le foyer (7 000 ÷ 2,5 %). En revanche, le taux de 2,5 % s'applique dans tous les cas.
Que se passe-t-il à la revente ?
C'est souvent là que le choix se joue.
En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers. Mais depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition. La plus-value imposable est donc plus forte. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer. Certaines résidences gérées (étudiants, seniors, EHPAD) échappent à cette règle.
En SCI à l'IS, reprenons l'exemple. Après 15 ans, le bâti a été amorti de 170 000 € environ. Si la SCI revend 400 000 €, la plus-value est d'environ 170 000 €. L'IS dû serait d'environ 38 250 € (15 % sur 42 500 €, puis 25 % sur 127 500 €), en supposant les conditions du taux réduit remplies. Il faut ensuite distribuer le prix de vente pour en profiter, avec une nouvelle imposition.
Comment choisir entre LMNP et SCI ?
| Critère | LMNP (réel) | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue | Nue ou meublée |
| Amortissement | Oui, plafond prévu par le PLF 2027 (non voté) | Non | Oui |
| Imposition des loyers | Chez vous, après amortissement | Chez vous, revenus fonciers | Dans la société, puis dividendes |
| Revente | Plus-value des particuliers, amortissements réintégrés | Plus-value des particuliers | Plus-value sur valeur nette comptable |
| Achat à plusieurs, transmission | Indivision possible | Simple (parts sociales) | Simple (parts sociales) |
Quelques repères :
- Vous voulez des revenus peu imposés et garder le bien longtemps : le LMNP reste souvent pertinent, même plafonné. Chiffrez-le avec le taux de 2,5 %, pas avec les règles actuelles.
- Vous voulez capitaliser sans vous verser de revenus : la SCI à l'IS peut se défendre. Mais la sortie (revente, dividendes) coûte cher.
- Vous achetez en famille ou préparez une transmission : la SCI à l'IR facilite la gestion à plusieurs. Elle n'offre pas d'amortissement dans le régime classique.
- Vous visez la location nue avec un avantage fiscal : regardez aussi le dispositif Jeanbrun avec notre simulateur LLI + Jeanbrun.
Le choix dépend de votre taux d'imposition, de vos autres revenus, de votre horizon et de vos projets familiaux. Les règles fiscales s'appliquent différemment selon la situation de chacun. Faites le point avec un bilan patrimonial offert avant de signer, surtout tant que le budget 2027 n'est pas voté.
Questions fréquentes
Le plafond d'amortissement de 7 000 € en LMNP est-il voté ?
Non. Au 13 novembre 2026, il figure à l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 déposé le 1er octobre 2026. Le texte est encore en discussion au Parlement et peut être modifié ou supprimé.
Le plafond de 7 000 € s'applique-t-il par logement ?
Non. Selon le texte déposé, il s'applique par an et par foyer fiscal, tous logements meublés additionnés. Le taux est limité à 2,5 % par an, ou à 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme.
Peut-on faire du LMNP dans une SCI ?
Non. Le statut LMNP concerne les personnes qui louent en meublé en direct. Une SCI qui loue meublé de façon habituelle exerce une activité commerciale et relève en principe de l'impôt sur les sociétés.
Une SCI à l'IR peut-elle amortir le bien ?
Non, pas dans le régime classique des revenus fonciers. Les loyers sont imposés chez les associés après déduction des charges, mais sans amortissement du bien.
La SCI à l'IS est-elle plus avantageuse que le LMNP ?
Pas forcément. Elle amortit le bien, mais les bénéfices distribués sont imposés deux fois et la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. Le bon choix dépend de votre situation et de votre horizon.
Les amortissements LMNP sont-ils repris à la revente ?
Oui, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Certaines résidences gérées, comme les résidences étudiantes, seniors ou les EHPAD, sont exclues de cette règle.
Publié le 13 novembre 2026. Sources : Assemblée nationale – Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026 ; BOFiP – IS, taux réduit de 15 % applicable aux PME (BOI-IS-LIQ-20-20230621) ; Assemblée nationale – Amendement n° I-CF1588 à l'article 7 du PLF 2027, 4 octobre 2026. Informations générales, ne constituant pas un conseil personnalisé.