Malraux · Publié le 13 novembre 2026
Loi Malraux : avantages et inconvénients, avec un exemple chiffré
La loi Malraux (article 199 tervicies du CGI) donne une réduction d'impôt de 22 % du montant des travaux de restauration, portée à 30 % dans certains secteurs, sur 400 000 € de dépenses au maximum pour quatre années consécutives. Elle échappe au plafond global des niches fiscales de 10 000 €, ce qui permet jusqu'à 120 000 € de réduction. En contrepartie, il faut louer le bien nu pendant 9 ans, payer un prix d'acquisition élevé et accepter les aléas d'un chantier encadré. Le prix du terrain et du bâti ne compte pas : seuls les travaux ouvrent droit à la réduction.
Qu'est-ce que la loi Malraux, en une phrase ?
La loi Malraux est une réduction d'impôt sur le revenu. Elle concerne la restauration complète d'un immeuble ancien situé dans un quartier protégé. Elle est prévue à l'article 199 tervicies du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024.
Le principe est simple. Vous achetez un logement à restaurer. Vous payez les travaux. L'État vous rend une partie de ces travaux sous forme de réduction d'impôt. En échange, vous louez le logement pendant plusieurs années.
Cet article fait le tri entre les vrais atouts et les vraies limites. Pour savoir quel taux s'applique à un immeuble précis, consultez notre article dédié au choix entre 22 % et 30 %, dans la rubrique questions d'investisseurs.
Quels sont les chiffres clés au 13 novembre 2026 ?
- Taux de base : 22 % du montant des travaux éligibles.
- Taux majoré : 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, et dans certains quartiers anciens dégradés ou en renouvellement urbain, selon les conditions de la loi.
- Plafond : 400 000 € de dépenses sur une période de quatre années consécutives. La loi la définit ainsi : de l'année du permis de construire (ou de la déclaration préalable) jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante.
- Réduction maximale : 88 000 € à 22 % et 120 000 € à 30 %, sur la période.
- Date qui compte : le paiement des travaux. La réduction s'applique l'année où vous payez l'entreprise.
Si les travaux sont arrêtés ou ralentis par des découvertes fortuites ou un cas de force majeure, la période peut être prolongée de la durée de l'interruption.
Quels sont les avantages de la loi Malraux ?
1. Elle échappe au plafond de 10 000 €. La plupart des réductions d'impôt sont limitées à 10 000 € par an et par foyer. La réduction Malraux n'entre pas dans ce plafond global. C'est son principal intérêt pour les foyers très imposés. Pour un panorama des autres options dans ce cas, voyez nos solutions immobilières.
2. Un taux élevé. 22 % ou 30 % du montant des travaux, c'est une part importante de la dépense restituée.
3. Un report possible. Si la réduction d'une année dépasse votre impôt, le solde peut être reporté sur l'impôt des trois années suivantes. La réduction n'est donc pas perdue d'emblée si votre impôt baisse.
4. Pas de plafond de loyer ni de ressources du locataire. La loi Malraux ne fixe pas de loyer maximum. Vous louez au prix du marché local, dans le respect des règles d'encadrement des loyers là où elles existent.
5. Un bien rare. Vous détenez un logement restauré dans un centre historique. L'offre y est limitée par nature.
6. Plusieurs portes d'entrée. Vous pouvez acheter en direct, souvent via un contrat de vente d'immeuble à rénover. La loi prévoit aussi une version en parts de société (SCPI) : la réduction porte alors sur la part de la souscription affectée aux travaux, avec le même plafond de 400 000 € sur quatre ans.
Quels sont les inconvénients de la loi Malraux ?
1. Seuls les travaux comptent. Le prix du foncier et du bâti existant n'ouvre droit à aucune réduction. Si les travaux représentent une petite part du prix total, l'avantage fiscal se dilue.
2. Un prix d'entrée élevé. Le prix au mètre carré final (achat + travaux) dépasse souvent celui du marché local. La valeur de revente n'est jamais assurée.
3. Un engagement de location de 9 ans. Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant neuf ans. La location doit commencer dans les douze mois qui suivent la fin des travaux. Vous ne pouvez pas louer à un membre de votre foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
4. Pas de double avantage. Les travaux qui donnent droit à la réduction ne peuvent pas être déduits de vos revenus fonciers. Vos loyers restent imposés normalement.
5. Les risques d'un chantier patrimonial. Les travaux sont encadrés par les règles du secteur protégé et suivis par l'architecte des Bâtiments de France. Retards, surcoûts et découvertes en cours de chantier sont possibles.
6. Un capital immobilisé. Entre les travaux et les neuf ans de location, prévoyez une détention longue. Si l'engagement n'est pas respecté, l'administration peut reprendre la réduction.
| Critère | Avantage | Limite |
|---|---|---|
| Taux | 22 % ou 30 % des travaux | Rien sur le prix du foncier |
| Plafond | 400 000 € sur 4 ans, hors plafond de 10 000 € | Au-delà de 400 000 €, pas de réduction |
| Location | Pas de plafond de loyer ni de ressources | 9 ans en location nue, résidence principale |
| Fiscalité des loyers | Report du surplus de réduction sur 3 ans | Travaux non déductibles des revenus fonciers |
| Bien | Immeuble ancien en centre protégé | Prix élevé, chantier long, revente incertaine |
Exemple chiffré : 22 % ou 30 %, combien d'impôt en moins ?
Prenons un foyer qui paie 40 000 € d'impôt sur le revenu par an. Au 13 novembre 2026, il étudie un appartement à restaurer à 600 000 €. Le prix se décompose en 200 000 € de foncier et 400 000 € de travaux. Le permis a été obtenu en 2026. Les travaux sont payés ainsi : 150 000 € en 2026, 150 000 € en 2027, 100 000 € en 2028.
| Année de paiement | Travaux payés | Réduction à 22 % | Réduction à 30 % |
|---|---|---|---|
| 2026 | 150 000 € | 33 000 € | 45 000 € |
| 2027 | 150 000 € | 33 000 € | 45 000 € |
| 2028 | 100 000 € | 22 000 € | 30 000 € |
| Total | 400 000 € | 88 000 € | 120 000 € |
À 22 %. Chaque réduction annuelle reste sous les 40 000 € d'impôt. Le foyer l'utilise en entier chaque année.
À 30 %. En 2026 et en 2027, la réduction (45 000 €) dépasse l'impôt (40 000 €). Le surplus de 5 000 € par an peut être reporté sur les trois années suivantes, si le foyer reste imposable.
La comparaison utile. Avec une réduction classique, ce foyer serait limité à 10 000 € par an par le plafond global. Ici, il peut réduire son impôt bien au-delà, sur la période des travaux.
Ce que l'exemple ne dit pas. La réduction porte sur 400 000 €, mais l'investissement est de 600 000 €, plus les frais d'acquisition. Le résultat final dépend aussi des loyers, de leur imposition, du coût du crédit et du prix de revente dans plus de neuf ans. Ces chiffres sont une illustration, pas une promesse. Pour le coût du financement, consultez les taux de crédit du mois.
Le budget 2027 change-t-il la loi Malraux ?
Au 13 novembre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion au Parlement. Il n'est pas voté. Les règles décrites ici sont celles en vigueur à cette date.
Certaines branches du dispositif, notamment dans les quartiers relevant de la politique de la ville, dépendent de dates fixées par la loi. Vérifiez la date limite applicable à votre immeuble avant de signer. Nous suivons les débats sur notre page budget 2027.
La loi Malraux est-elle faite pour vous ?
Elle peut convenir si trois conditions sont réunies :
- votre impôt sur le revenu est élevé et durable, au moins sur la période des travaux ;
- vous pouvez immobiliser un capital au moins neuf ans après les travaux ;
- vous acceptez les aléas d'un chantier dans un immeuble ancien.
Elle convient moins si vous cherchez avant tout du rendement locatif, de la liquidité ou un prix au mètre carré proche du marché.
Les règles fiscales dépendent de la situation de chacun : composition du foyer, revenus, autres réductions, projet de transmission. Avant de vous engager, faites le point avec un bilan patrimonial offert.
Questions fréquentes
Quel est le taux de réduction d'impôt de la loi Malraux ?
Le taux est de 22 % du montant des travaux de restauration. Il est porté à 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, et dans certains quartiers anciens dégradés ou en renouvellement urbain, selon les conditions de la loi.
Quel est le plafond de la loi Malraux ?
Les dépenses de travaux sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre années consécutives. La réduction maximale est donc de 88 000 € à 22 % et de 120 000 € à 30 %.
La loi Malraux entre-t-elle dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € ?
Non. La réduction Malraux n'est pas comprise dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par an. C'est ce qui la rend intéressante pour les foyers très imposés.
Que se passe-t-il si la réduction Malraux dépasse mon impôt ?
La fraction de réduction qui dépasse l'impôt dû une année peut être reportée sur l'impôt sur le revenu des trois années suivantes.
Combien de temps faut-il louer un bien Malraux ?
Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant neuf ans. La location doit commencer dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux. Elle ne peut pas être consentie à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
Le prix d'achat du bien ouvre-t-il droit à la réduction Malraux ?
Non. Seules les dépenses de travaux de restauration ouvrent droit à la réduction. Le prix du foncier et du bâti existant n'est pas pris en compte.
Publié le 13 novembre 2026. Sources : Légifrance – Article 199 tervicies du code général des impôts, version en vigueur depuis le 1er janvier 2024 ; BOFiP – IR – Dispositif « Malraux » : modalités d'application de la réduction d'impôt (BOI-IR-RICI-200-30) ; ANIL – Analyse juridique de la loi de finances pour 2024 (prorogation du Malraux) ; Assemblée nationale – Projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210). Informations générales, ne constituant pas un conseil personnalisé.