Fiscalité · Publié le 13 novembre 2026
Transmettre son immobilier sans frais de succession : est-ce possible ?
Au 13 novembre 2026, chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, et cet abattement se renouvelle tous les 15 ans ; le conjoint et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession. Pour un bien immobilier, donner la nue-propriété en gardant l'usufruit réduit la base taxée (60 % de la valeur à 65 ans) et le bien revient aux enfants sans nouveaux droits au décès. Au-delà des abattements, le barème de 5 % à 45 % s'applique. Le budget 2027, non voté, ne modifie ni ce barème ni l'abattement.
Peut-on vraiment transmettre un bien immobilier sans aucun droit ?
Oui, mais seulement dans certaines limites. Ne payer aucun droit n'est pas un objectif réaliste pour tout le monde. En revanche, la loi permet de réduire fortement la facture, à condition de s'y prendre tôt.
Trois situations permettent aujourd'hui de ne payer aucun droit :
- Le conjoint marié ou le partenaire de PACS : il est totalement exonéré de droits de succession.
- Les montants sous les abattements : chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant sans droits. Cet abattement redevient disponible tous les 15 ans.
- Certains régimes particuliers, comme l'assurance-vie ou les monuments historiques ouverts au public sous convention (voir notre article « Transmettre son patrimoine avec un monument historique : ce que prévoit la loi »).
Au-delà, les droits restent dus. L'enjeu est donc de faire passer le plus de valeur possible sous ces seuils, et de taxer le reste sur une base plus faible.
Quel est le barème des droits de succession en 2026 ?
Au 13 novembre 2026, le barème en ligne directe (des parents vers les enfants) est le même pour les donations et les successions. Il s'applique après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
| Part taxable après abattement | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Plus de 1 805 677 € | 45 % |
Pour les petits-enfants, l'abattement en donation est de 31 865 €. Pour les arrière-petits-enfants, il est de 5 310 €.
Un point souvent mal compris : ces abattements ne sont pas des « niches fiscales ». Le plafond global de 10 000 € par an concerne les réductions d'impôt sur le revenu (Malraux, Girardin, etc.). Les droits de donation et de succession sont un autre impôt. Donner tous les 15 ans n'entame donc pas votre plafond. Pour réduire l'impôt sur le revenu au-delà de ce plafond, voir notre article « Défiscaliser au-delà du plafond de 10 000 € : les solutions qui restent ».
Étape 1 : donner tôt, et recommencer tous les 15 ans
Une donation faite plus de 15 ans avant une autre donation ou avant le décès n'est plus prise en compte. L'abattement de 100 000 € redevient alors disponible en entier.
Concrètement, un couple peut transmettre 200 000 € à chaque enfant sans droits. Avec deux enfants, cela fait 400 000 €. Si une première donation est faite à 60 ans, une deuxième pourra l'être à 75 ans, avec de nouveaux abattements.
Plus vous commencez tôt, plus vous pouvez utiliser ces abattements souvent. C'est le levier le plus simple et l'un des plus efficaces.
Étape 2 : donner la nue-propriété et garder l'usufruit
Pour un bien immobilier, la technique la plus utilisée est le démembrement. Vous donnez la nue-propriété à vos enfants. Vous gardez l'usufruit : vous continuez d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers.
Les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Celle-ci dépend de votre âge, selon le barème de l'article 669 du code général des impôts :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété taxée |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété. Vos enfants deviennent pleins propriétaires sans nouveaux droits sur cette partie. Si le bien a pris de la valeur entre-temps, cette hausse leur revient aussi sans droits.
Exemple chiffré : trois niveaux de patrimoine, trois niveaux de droits
Hypothèses au 13 novembre 2026 : un couple marié, les deux conjoints ont 65 ans, deux enfants, un patrimoine immobilier détenu à parts égales, aucune donation dans les 15 dernières années. Chaque enfant reçoit un quart du patrimoine, soit la moitié de la part de chaque parent. On compare :
- A : rien n'est fait, les enfants héritent au décès des deux parents (valeur supposée inchangée) ;
- B : donation de la nue-propriété aujourd'hui. À 65 ans, elle vaut 60 % du bien.
| Patrimoine immobilier | A : succession, droits totaux | B : donation de la nue-propriété, droits totaux | Écart |
|---|---|---|---|
| 600 000 € | 32 777 € | 0 € | 32 777 € |
| 1 200 000 € | 152 777 € | 56 777 € | 96 000 € |
| 3 000 000 € | 551 848 € | 272 777 € | 279 070 € |
Détail pour 1 200 000 €. En succession, chaque enfant reçoit 150 000 € de chaque parent. Après 100 000 € d'abattement, il reste 50 000 € taxés par parent et par enfant… en réalité, chaque enfant reçoit 300 000 € au total : voir ci-dessous.
Plus précisément : chaque parent détient 600 000 €. Chaque enfant reçoit donc 300 000 € de chaque parent. Après 100 000 € d'abattement, il reste 200 000 € taxés, soit 38 194 € de droits. Multiplié par quatre (deux parents, deux enfants) : 152 777 €. En donation de nue-propriété, chaque part ne vaut plus que 180 000 €. Après abattement, 80 000 € sont taxés, soit 14 194 € de droits. Au total : 56 777 €.
À 600 000 €, la nue-propriété de chaque part (90 000 €) reste sous l'abattement : la transmission se fait sans droits. À 3 000 000 €, la donation fait sortir chaque part de la tranche à 30 % pour la ramener dans la tranche à 20 %.
Ces calculs sont simplifiés. Ils n'incluent pas les frais de notaire ni la taxe de publicité foncière dus sur une donation immobilière. Ils ignorent aussi la hausse ou la baisse future des prix et les droits du conjoint survivant. Les vrais montants dépendent de votre situation.
Quels autres outils utiliser en complément ?
- L'assurance-vie : pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire profite d'un abattement de 152 500 € au décès, en dehors des droits de succession classiques.
- La donation-partage : elle fige la valeur des biens au jour de la donation pour le partage entre enfants. Elle limite les conflits au moment de la succession.
- La société civile immobilière (SCI) : donner des parts plutôt qu'un immeuble permet de transmettre par petites fractions, au rythme des abattements.
- Le don pour un logement neuf ou une rénovation : jusqu'au 31 décembre 2026, un don d'argent à un descendant, affecté à l'achat d'un logement neuf ou à la rénovation énergétique de sa résidence principale, est exonéré dans la limite de 100 000 € par donateur (300 000 € au total par bénéficiaire). Il reste environ sept semaines pour l'utiliser.
Le budget 2027 va-t-il changer les règles ?
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne touche ni au barème des successions, ni à l'abattement de 100 000 €, ni au délai de 15 ans.
Son article 4 propose une mesure temporaire pour les dons de sommes d'argent faits entre le 1er janvier et le 30 juin 2027 : un taux unique de 6 % sur la part taxable, dans une certaine limite, et un don familial exonéré porté de 31 865 € à 50 000 €. Ces mesures concernent l'argent, pas la donation d'un bien immobilier.
Attention : rien n'est voté. Le 4 novembre 2026, l'Assemblée nationale a rejeté la première partie du texte. Le projet est donc considéré comme rejeté en première lecture et poursuit son examen au Parlement. Suivez l'évolution sur notre page budget 2027.
En pratique, une donation immobilière en démembrement peut se faire dès maintenant, sur la base des règles en vigueur. Les règles fiscales dépendent de la situation de chacun : âge, régime matrimonial, nombre d'enfants, donations passées. Pour chiffrer votre cas, vous pouvez demander un bilan patrimonial offert, consulter nos solutions immobilières ou parcourir les questions d'investisseurs.
Questions fréquentes
Combien peut-on donner à un enfant sans payer de droits en 2026 ?
Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant sans droits. Un couple peut donc transmettre 200 000 € par enfant. Cet abattement redevient disponible tous les 15 ans.
Le conjoint paie-t-il des droits de succession ?
Non. Le conjoint marié et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession.
Quelle est la valeur de la nue-propriété à 65 ans ?
Selon l'article 669 du code général des impôts, entre 61 et 70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % de la valeur du bien. Les droits de donation sont calculés sur ces 60 %.
Les donations entrent-elles dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € ?
Non. Ce plafond concerne les avantages fiscaux liés à l'impôt sur le revenu. Les abattements de donation et de succession relèvent des droits de mutation à titre gratuit, un autre impôt.
Le budget 2027 change-t-il les droits de succession ?
Le projet déposé le 1er octobre 2026 ne modifie ni le barème, ni l'abattement de 100 000 €, ni le délai de 15 ans. Il propose une mesure temporaire pour les dons d'argent du premier semestre 2027. Rien n'est voté : l'Assemblée nationale a rejeté le texte en première lecture le 4 novembre 2026.
Le don de 100 000 € pour un logement neuf existe-t-il encore ?
Oui, jusqu'au 31 décembre 2026. Le don d'argent doit être affecté à l'achat d'un logement neuf ou à la rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire, dans la limite de 100 000 € par donateur.
Publié le 13 novembre 2026. Sources : impots.gouv.fr – Que puis-je donner à mes enfants, petits-enfants sans avoir à payer de droits ? (consulté le 13/11/2026) ; Légifrance – Article 669 du code général des impôts, barème de l'usufruit (consulté le 13/11/2026) ; BOFiP – BOI-TCAS-AUT-60-20230330, prélèvement de l'article 990 I sur les contrats d'assurance-vie (30/03/2023) ; Assemblée nationale – Projet de loi de finances pour 2027, évaluations préalables des articles, article 4 (octobre 2026) ; Assemblée nationale – Rejet, en première lecture, du projet de loi de finances pour 2027 (4/11/2026). Informations générales, ne constituant pas un conseil personnalisé.